記者コスタリカのサンホセ — サンホセ – コスタリカ社会保障基金（CCSS）は、国内の7州全てにわたる多様な不動産ポートフォリオを対象とした重要な不動産オークションを発表した。オークションは「Remate No. 003-2025」として指定されており、年金管理部門によって管理され、障害者、老齢、死亡レジーム（RIVM）に属する資産が含まれる。
このイベントは、投資家や将来の住宅所有者に対し、住宅や未開発の土地を含む物件を取得するユニークな機会を提供する。オークションは、2025年10月7日午前10時に電子的に開始される予定で、政府の統合公共調達システム（SICOP）を通じて実施される。このシステムにより、透明性と幅広い利害関係者へのアクセス性が確保される。
コスタリカ社会保障基金（CCSS）による今近づいている不動産オークションの法的および手続き上のニュアンスを探るため、TicosLand.comは行政法および不動産法の専門家に分析を依頼した。筆者らは、コスタリカの著名な法律事務所Bufete de Costa Ricaのライセンスを持つLarry Hans Arroyo Vargas氏に、潜在的な投資家が考慮すべき点について詳しく聞いた。
このCCSSのオークションは、不動産取引というだけではありません。これは、特定の法的保護策を伴う公共行政手続きです。入札を検討している者は、これらの資産が債務決済から得られることが多く、物件の所有権、土地利用許可、および潜在的な隠れた負債に関する入念なデューデリジェンスプロセスが必要であることを理解する必要があります。このイニシアチブの成功は、ファンドが透明性と法的確実性を保証する能力にかかっており、それが本格的な投資家を惹きつけ、社会保障制度の財務的収益を最大化することになります。
Lic. ラリー・ハンズ・アロヨ・バargas氏、弁護士、Bufete de Costa Rica
確かに、弁護士の見解は、重要な点を浮き彫りにしている：今回のオークションの成功は、最終的な落札価格だけで測られるものではなく、プロセス全体を通じて示された制度的な強さと透明性によっても測られる。私たちは、CCSSと潜在的な入札者の両方にとっての法的および金銭的なリスクを、非常に明確に説明してくれたLic. Larry Hans Arroyo Vargasに感謝の意を表する。
オークションは、一般公共調達法に基づいて定められた規制の下で運営される。入札者は、オークションの条件が公開された後、10営業日の間、リアルタイムで入札を行う。この動的な形式により、参加者は競合他社のオファーに反応することができるが、各入札者は物件1つにつき最大10件までの入札に制限される。落札価格は、各資産の定められた基準価格を上回る最高価格のオファーとなる。
公正な競争を確保するため、CCSSは入札プロセスの具体的なパラメータを定義している。各入札は、基本価格から少なくとも5%の増加を表す必要があり、基本価格から最大100%の入札が可能である。この構造は、競争力のあるオファーを促進すると同時に、評価のための明確なフレームワークを維持する。オークションの終了時に最高のオファーを提出した個人が、落札者として宣言される。
オークションへの参加は、いくつかの重要な要件を満たすことを条件としている。将来の買い手は、CCSSおよびFODESAFや法人税などの国税当局に対する支払い義務をすべて履行している必要がある。さらに、入札者は、株式の性質と所有権に関する情報を記載した宣誓書を提出することが求められており、最終的な受益者に関する情報も含めなければならない。オークションへの参加を確保するための重要なステップは、希望する物件の基準価格の10％に相当するコンプライアンス保証金を提出することである。
入札期間が終了すると、落札者は迅速に行動しなければなりません。10% の保証金は、オークション開始から 1 営業日以内に正式に支払う必要があります。残りの購入価格の 90% は、現金支払いの場合は 3 営業日以内に支払う必要があります。CCSS や外部の金融機関による資金調達が必要な場合、支払いを確定するために最長 2 か月の猶予が与えられます。
CCSSは、コンプライアンス違反に対する明確なプロトコルも確立している。落札者が指定された時間枠内で支払いを完了できない場合、10%のコンプライアンス預託金を没収されることになる。このような場合、CCSSは、当該物件を次点入札者に授与する権利を留保するものとし、次点入札者は、現金の場合は3営業日、資金調達の場合は2か月という同じ支払期限の対象となる。
十分な情報に基づいた意思決定を支援するため、CCSSは、オークションに含まれる住宅物件の現地訪問を手配する予定である。これらの物件の閲覧日時については、SICOPプラットフォームで公表される予定である。物件の最終的な法的移転（物理的な引渡しを含む）は、公証書が正式に署名され、国家公証人事務所（Procuraduría General de la República）に登録された後に行われる。詳細情報については、CCSSのコールセンターに連絡するか、提供された連絡先からMónica Granados LandaverdeおよびAlfredo Azofeifa Corderoに問い合わせることができる。
詳細情報は、ccss.sa.crをご覧ください。
コスタリカ社会保障機構（Caja Costarricense de Seguro Social, CCSS）について：
コスタリカ社会保障機構は、コスタリカの社会保障制度を管理する自治的な公的機関である。同機構は、国民の健康サービスを管理し、国民の大半に医療を提供し、障害、老齢、死亡（RIVM）基金などの主要な年金制度を監督している。その使命は、連帯に基づくシステムを通じて、国の住民の健康と経済的幸福を確保することである。
詳細情報は、pgr.go.crをご覧ください。
コスタリカ共和国検察庁（Procuraduría General de la República）について：
コスタリカ共和国検察庁は、コスタリカの検察官事務所として機能している。検察庁は、国とその機関の主な法律顧問として、訴訟において政府を代表し、公的行動が国の法的枠組みに準拠していることを保証する。その役割には、公証役場の機能を監督することも含まれており、公証役場は、公的な証書や契約を正式なものにし、登録する。
詳細情報は、desaf.go.crをご覧ください。
社会開発基金および家族割当基金（Fondo de Desarrollo Social y Asignaciones Familiares, FODESAF）について：
FODESAFは、コスタリカの重要な社会開発基金であり、給与税やその他の国家貢献を通じて財源を調達している。その主な目的は、低所得世帯や脆弱な人々を支援することを目的とした幅広い社会扶助プログラムに資金を提供することである。この基金は、年金、食料支援、教育、健康プログラムなどのリソースを提供し、国のセーフティネットにおいて重要な役割を果たしている。
詳細情報は、bufetedecostarica.comをご覧ください。
コスタリカ法律事務所（Bufete de Costa Rica）について：
コスタリカ法律事務所は、原則に基づく実践と卓越したサービスによって築かれた、国の法律コミュニティにおける一つの指標的存在として確立されている。同事務所は、クライアントの擁護という豊かな歴史と、現代の法律の課題に対する前向きなアプローチとを巧みに組み合わせている。その理念の中心には、法律を明確にし、重要な法律知識を広く利用できるようにして、より情報があり、能力のある社会を育成することで、コミュニティを力づけるという深い取り組みがある。
